[10.15 부동산 대책 분석] 서울 전역 규제의 파급력 — 시장 안정화인가 또 다른 혼란인가?

이재명 정부의 10.15 부동산 대책 — 시장 안정화인가, 또 다른 혼란의 시작인가?

요즘 부동산 관련 커뮤니티나 뉴스 댓글창이 다시 뜨겁죠. 바로 ‘10.15 부동산 대책’ 때문입니다. 서울 전역과 경기 12개 주요 지역이 한꺼번에 규제망에 들어가면서 “이건 거의 락다운 수준이다”라는 말까지 나오고 있습니다.

저도 부동산 스터디 모임에서 이 대책을 집중적으로 다뤄봤는데요, 솔직히 이번 대책은 과거 문재인 정부 시절의 정책보다 규제 강도 면에서 더 세고, 시장 충격은 훨씬 클 것 같다는 게 제 개인적인 느낌이에요.

이번 글에서는 단순히 정책 내용을 나열하기보다는, 제가 공부하면서 느낀 핵심 내용 정리 + 시장 영향 + 개인적 의견을 함께 정리해봤습니다.

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이번 대책의 핵심 정리

정부가 내세운 공식 목표는 이렇습니다 👇

• 주택 시장 불안 조기 차단
• 서민 주거 안정
• 생산적 부문으로의 자본 유도

하지만 실제 내용을 뜯어보면, 이번 대책은 “시장 안정화라기보다 투기 억제 중심의 전면 규제 패키지”에 가깝습니다.

① 서울 전역 + 경기 핵심 12개 지역 규제지역 지정

서울 25개 구 전체, 그리고 과천·광명·성남(분당/수정/중원)·수원(영통/장안/팔달)·안양·용인·의왕·하남 등 경기 핵심 지역 12곳이 동시에 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역으로 지정됐습니다.

특히 서울 전체를 토지거래허가구역으로 지정한 건 헌정사상 최초입니다. 이제 집을 사려면 구청 허가를 받아야 하고, 2년 실거주 의무가 생겨서 사실상 갭투자는 완전히 막혔습니다.

이건 단순히 투자 억제가 아니라, “거래 자체에 국가가 개입하는 수준”이라서 논란이 커요.

② 금융 규제 강화 — 대출 문턱 더 높아짐

이번 대책의 두 번째 축은 대출 규제 강화입니다.

• LTV(주담대비율): 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%
• DTI(소득 대비 부채상환비율): 40%로 일괄 적용
• 스트레스 DSR 금리: 1.5% → 3.0%로 상향

또한 주택가격별 대출 한도도 달라졌습니다.

주택 시가	최대 대출 한도
15억 이하	6억 원
15억~25억	4억 원
25억 초과	2억 원

쉽게 말해, 대출 받아서 집 사는 건 사실상 어렵게 만들었다는 겁니다. 특히 전세대출까지 DSR 산정에 포함되면서 “실거주자까지 숨통이 막혔다”는 반응이 많습니다.

③ 다주택자 세제 강화

다주택자는 양도세·취득세 중과가 다시 강화됐습니다. 1가구 1주택자도 비과세 요건이 ‘2년 실거주’로 강화돼, 보유만으로는 세제 혜택을 못 받게 됐어요.

결국 이번 대책은 세 가지 키워드로 요약됩니다 👇 “전면 규제, 실거주 중심, 투자 차단”

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시장에 미치는 영향 — 거래 절벽 + 전세 폭등

스터디하면서 가장 많이 나온 키워드는 ‘거래 절벽’이었어요.

① 매매시장: 거래 절벽 + 자산 양극화

2년 실거주 의무 때문에 투자 목적의 거래가 사실상 불가능해졌고, 대출 규제로 실수요자도 움직이기 어렵습니다. 결국 거래량은 줄고, 현금 많은 사람들만 살 수 있는 시장이 되는 거죠.

결과적으로 “가격은 안정될 수도 있지만, 기회는 부자에게 집중된다”는 역설이 생깁니다. 이건 단순한 정책의 부작용이 아니라, 자산 양극화를 심화시키는 구조적 문제예요.

② 전세·월세 시장: 공급 급감으로 폭등 우려

이번 대책의 가장 큰 문제는 전세 시장이에요. 갭투자가 막히면 자연스럽게 전세 공급이 줄어들어요. 전세를 끼고 집을 사던 수요가 사라지니까요.

벌써 서울 전세 매물은 줄고 있고, KB통계 기준으로 올해 전세 매물은 작년 대비 20~30% 감소한 것으로 나옵니다. 공급이 줄면 가격은 오를 수밖에 없습니다.

게다가 전세를 구하지 못한 세입자들은 월세로 이동하면서 ‘전세의 월세화’ 현상이 더 빨라질 거예요. 결국 서민 주거비 부담은 커지고, 시장은 더 불안정해질 가능성이 큽니다.

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이번 대책에 대한 내 생각

저는 개인적으로 이번 대책이 너무 “억제 중심”으로 기울었다고 생각합니다.

물론, 집값 안정은 필요합니다. 하지만 정부가 공급 확대 없이 수요만 억누르는 방식으로 접근하면 단기적으로는 가격이 잠깐 안정돼도, 장기적으로 더 큰 불균형이 생길 가능성이 높아요.

과거 문재인 정부 때도 비슷했잖아요. 수십 번의 대책이 나왔지만 결국 ‘거래 절벽 → 전세 폭등 → 다시 매매가 상승’의 순환이 반복됐습니다. 이번 대책도 같은 길을 갈 가능성이 높아 보입니다.

그리고 헌법적으로도, “주거 이전의 자유와 사유재산권”을 제한할 정도의 규제가 과연 정당한지에 대한 논의는 꼭 필요하다고 생각해요.

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앞으로의 전망

• 단기: 거래량 급감, 시장 관망세 확산, 가격은 약보합
• 중기: 전세·월세 폭등, 실수요자 부담 증가
• 장기: 공급 부족 누적 → 재상승 압력 가능성

결국 시장은 ‘수요 억제’만으로는 안정되지 않습니다. 공급 정책이 병행되지 않으면, 이번 규제는 ‘시장 안정화’가 아니라 ‘시장 왜곡’을 가져올 거예요.

제가 생각하는 정책의 방향은 단순합니다 👇

• 실수요자에 대한 금융 지원 완화
• 공공임대 + 민간공급 병행 확대
• 시장 규제보다 세제·금융의 균형 조정

지금은 ‘억제’가 아니라 ‘균형’이 필요한 시점이에요.

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정리

• 이번 10.15 대책은 역대급 강도의 규제다.
• 단기적으론 투기 억제 효과 있지만, 전세 폭등과 거래 절벽이 우려된다.
• 공급이 뒤따르지 않으면 결국 시장 왜곡으로 이어질 수 있다.
• 정부는 “가격 안정”보다 “시장 신뢰 회복”에 초점을 맞출 필요가 있다.

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스터디를 하면서 느낀 건, 부동산 정책은 “속도보다 방향이 중요하다”는 겁니다. 이번 대책은 방향성은 이해하지만, 속도와 강도 모두 과도하다는 생각이 들어요.

결국 시장은 사람들의 ‘심리’로 움직입니다. 억누르는 정책보다 신뢰를 쌓는 정책이, 장기적으로는 더 큰 안정 효과를 가져올 거예요.

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